O wysokości obciążenia decyduje nie tylko powierzchnia i stawka podatku od nieruchomości, ale przede wszystkim prawidłowa kwalifikacja przedmiotu opodatkowania związanego z działalnością gospodarczą – jako gruntu, budynku albo budowli.
Znaczenie ma kwalifikacja jako gruntu, budynku albo budowli, sposób ustalenia powierzchni lub wartości oraz zgodność ewidencji i deklaracji z rzeczywistym stanem majątku.
Analizę zaczynamy od audytu rozliczeń i dokumentacji. Po zakończonym audycie to Ty decydujesz, czy i w jakim zakresie iść dalej.
Umów rozmowę z namiOd 2025 r. ustawa zawiera nowe definicje budynku i budowli, katalog obiektów uznawanych za budowle oraz definicję trwałego związania z gruntem. Kwalifikację obiektów dla rozliczeń od 2025 r. trzeba oceniać według nowych przepisów i rzeczywistych cech obiektów. Rozliczenia za okresy do końca 2024 r. ocenia się według przepisów obowiązujących w tych okresach.
Korzyść może wynikać z prawidłowej kwalifikacji obiektu, inaczej ustalonej powierzchni, prawidłowego ustalenia wartości będącej podstawą opodatkowania albo dopasowania ewidencji i deklaracji do aktualnego, rzeczywistego stanu majątku.
Infrastruktura firmy zlokalizowana na nieruchomości może składać się z elementów opodatkowanych według różnych zasad – budynek od powierzchni, budowla od wartości. W przypadku silosów, zbiorników, instalacji i urządzeń, a także fundamentów pod maszyny lub urządzenia techniczne oraz obiektów kontenerowych, wynik zależy od konkretnych cech, funkcji i sposobu związania obiektu z gruntem – nie tylko od nazwy przyjętej w ewidencji.
Błąd w pomiarze, w wartości przyjętej jako podstawa opodatkowania (podatek od budowli liczy się od wartości) albo w przypisaniu elementów inwestycji może bezpośrednio zmienić kwotę podatku.
Nowy obiekt, rozbudowa zakładu, montaż nowej linii produkcyjnej, zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości albo przejęcie majątku mogą zmienić zakres i moment opodatkowania.
Deklaracja, ewidencja środków trwałych, mapy, projekty, dokumentacja techniczna i faktyczny sposób użytkowania nie zawsze mówią to samo. Właśnie te rozbieżności często są źródłem problemów podatkowych.
Audyt jest wspólnym punktem startowym – dopiero raport pokazuje, czy dalsze działanie ma sens.
Każdy z nich wymaga odrębnego uzgodnienia zakresu prac i wynagrodzenia. Możesz także zakończyć projekt po audycie – bez obowiązku zlecania nam dalszych prac.
Aktualizacja kwalifikacji, danych lub deklaracji oraz uporządkowanie dokumentacji i procedur na przyszłość.
Analiza właściwych okresów podatkowych, ponowne obliczenie podatku, korekty deklaracji DN-1, wystąpienie o stwierdzenie nadpłaty podatku od nieruchomości i reprezentacja przed organem podatkowym w uzgodnionym zakresie.
Strategia, odpowiedzi na pisma w czynnościach sprawdzających i kontroli, uporządkowanie materiału dowodowego i odwołanie od decyzji, a jeżeli obejmuje to uzgodniony zakres zlecenia – również skarga i reprezentacja przed sądem administracyjnym.
Każda firma ma odmienne potrzeby, które staramy się zrozumieć. Poniższe scenariusze są modelowe.
Firma rozbudowała linię technologiczną. W ewidencji pojawiły się urządzenia, fundamenty pod maszyny i urządzenia techniczne, instalacje i obiekty pomocnicze, a rozliczenie podatku od nieruchomości zostało oparte głównie na danych księgowych.
Firma posiada kilka nieruchomości, a dane do deklaracji były przez lata zbierane przez różne osoby. Część obiektów była modernizowana, a dokumentacja ma różny poziom szczegółowości.
Audyt podatku od nieruchomości to jedna z usług naszego doradztwa podatkowego dla firm.
Poniżej opisujemy, kiedy warto sprawdzić każdy z tych elementów, co może dać audyt i jaki może mieć to skutek finansowy.
Skutek finansowy: prawidłowa kwalifikacja może zmienić sposób ustalenia podstawy opodatkowania i kwotę podatku.
Skutek finansowy: prawidłowo ustalona powierzchnia lub wartość przekłada się bezpośrednio na wysokość podatku – niezależnie od stawek podatku od nieruchomości uchwalanych co roku przez gminę.
Skutek finansowy: aktualizacja danych po inwestycji ogranicza ryzyko zawyżenia albo zaniżenia bieżącego zobowiązania.
Skutek finansowy: dopasowanie ewidencji i deklaracji do aktualnego, rzeczywistego stanu majątku pozwala oprzeć rozliczenie na właściwych danych.
Najpierw odpowiedzi potrzebne do podjęcia decyzji. Bez zakładania z góry, że audyt musi skończyć się zmianami.
Nie. Znaczenie ma nie tyle sama liczba lokalizacji, lecz przede wszystkim wartość i złożoność majątku, rodzaj obiektów, jakość dokumentacji i konkretny problem występujący w firmie. Jedna lokalizacja z rozbudowaną infrastrukturą techniczną może uzasadniać pełny audyt.
Przede wszystkim obiekty techniczne i złożone, nowe lub zmienione inwestycje, obiekty lub elementy majątku o wysokiej wartości oraz przypadki, w których deklaracja, ewidencja i dokumentacja nie są ze sobą spójne. W przypadku silosów, zbiorników, instalacji i urządzeń, a także fundamentów pod maszyny lub urządzenia techniczne oraz obiektów kontenerowych, trzeba przeanalizować konkretne cechy, funkcje i sposób związania obiektu z gruntem, bez przesądzania wyniku z góry.
Do wstępnej rozmowy zwykle wystarcza bieżąca deklaracja, ewidencja środków trwałych lub inwestycji oraz krótki opis lokalizacji i problemu. W ramach audytu możemy również przeanalizować mapy, projekty, pozwolenia, faktury, ewidencję gruntów, zdjęcia i pomiary. Dokładną listę danych wskazujemy po uzgodnieniu zakresu audytu.
Nie zawsze. Są potrzebne wtedy, gdy dokumentacja nie pozwala ustalić rzeczywistych cech obiektu, trzeba wykonać pomiar albo wyjaśnić sposób montażu, fundamenty, funkcję lub związki między urządzeniami. Prowadzimy analizę podatkową, a specjalista techniczny – jeżeli jest potrzebny – potwierdza cechy obiektu istotne dla tej analizy.
Tak. Audyt może mieć ograniczony zakres – na przykład objąć tylko jedną lokalizację, jeden typ infrastruktury lub obiekty o największym potencjalnym wpływie na wysokość podatku. Wniosków z tak ograniczonego audytu nie odnosimy jednak automatycznie do pozostałych obiektów.
Jeżeli audyt wykaże, że podatek został zapłacony w wysokości wyższej od należnej, ustalamy właściwy tryb dla danego podatnika i okresu. Zwykle punktem wyjścia jest korekta deklaracji, a w niektórych przypadkach także wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Inny tryb może obowiązywać, gdy podatek wynika z decyzji albo dany okres jest objęty kontrolą lub postępowaniem. Zakres możliwych okresów ustalamy z uwzględnieniem przedawnienia.
Najpierw ustalamy zakres żądania lub kontroli, terminy oraz zgromadzony materiał. Następnie przygotowujemy odpowiedzi i stanowisko oraz pomagamy uporządkować materiał dowodowy. Odwołanie od decyzji lub skarga do sądu administracyjnego są odrębnymi etapami i wymagają osobnego uzgodnienia zakresu zlecenia.
Najpierw ustalamy zakres audytu, lokalizacje i grupy obiektów oraz potrzebne dane. Następnie analizujemy dokumentację. Audyt kończy się raportem i spotkaniem z klientem. Termin wykonania audytu podajemy w ofercie. Zależy on od liczby obiektów, jakości danych, liczby badanych okresów oraz potrzeby oględzin lub udziału specjalisty technicznego.
Koszt audytu ustalamy po określeniu jego zakresu. Po zakończeniu audytu i przygotowaniu raportu sam decydujesz, czy chcesz zlecić dalsze działania. W wybranych projektach możliwe jest także dodatkowe wynagrodzenie uzależnione od korzyści finansowej wynikającej z wdrożenia rekomendowanych przez nas działań (success fee), na zasadach ustalonych przed rozpoczęciem tego etapu. Działania w toku kontroli lub postępowania podatkowego są wyceniane odrębnie – etapowo albo godzinowo, zależnie od charakteru sprawy.